五牛控股马林庆：专业引领行稳致远，与城市共美好

　　近日，“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开。五牛控股持续深耕、高效运作、稳健经营，凭借突出的业绩、优秀的产品和服务获得“2022中国房地产基金综合能力top10”殊荣。

　　把握行业发展脉搏，中指研究院邀请专家名企深度对话，以“优化模式，行稳致远”为主题，发布中国房地产百强企业最新研究成果，分享优秀企业成功经验，助力行业在新阶段实现高质量稳健发展。

　　期间，五牛控股有限公司管理合伙人马林庆接受采访时表示，传统单纯依赖土地和房产增值的发展路径难以为继，地产行业将从增量市场逐渐转变为增量存量共发展，城市更新、租赁住房、轻资产发展、能快速形成REITS资产的商业模式将成为房地产领域的发展热点。

　　以下为访谈实录。

　　问：2022年政府工作报告指出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，房地产投资行业利好政策不断，房地产税暂不执行，您如何看待当前的发展形势？自去年底以来，中央经济工作会议，央行、银保监会等接连释放信号，多地房地产政策力度明显加大，市场预期有所改善。3月16日五部委同时发声，极大地提振了房地产市场行业信心，房企也将因此迎来构建新模式的重要契机。

　　随着新型城镇化推进，一方面“房住不炒”仍是现在以及未来一段时间房地产调控的主要逻辑，“保障好群众住房需求”成为房地产政策的重要表述。在此背景下，首套房和改善性住房需求将会得到重点满足，租赁住房建设、老旧小区改造等领域也将成为发展重点，以更好完善市民生活环境、提高居民生活质量。

　　另一方面，传统单纯依赖土地和房产增值的发展路径难以为继，地产行业将从增量市场逐渐转变为增量存量共发展，房企也将从原先注重短平快的“一锤子买卖”，转变为资产的经营管理，并通过优化债务结构，提升债务安全边际，探寻以良性循环为发展目标的新发展模式。

　　问：2022年以来，经济恢复态势向好，却也面临多重压力，在畅通国民经济循环中，房地产作为压舱石，应该承担起哪些责任和担当？

　　在去年底召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆提出，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。数据显示，2021年房地产行业对GDP贡献率约为7％，考虑到地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发投资对建筑建材、居民服务、家用器具等行业增加值具有较强的间接拉动作用，地产及相关产业链拉动GDP占比预估可达20％以上。

　　参考中央经济工作会议对2022年经济工作的部署，保持国内经济稳定将是2022年政府经济工作的重心，房地产作为国内经济的支柱产业，平稳、健康发展显得尤为重要。未来，在“房住不炒”与“三稳”总基调下，行业应以短期阵痛，换取长期稳健成长，着力实现同金融、实体经济的均衡发展；房企也应顺应政策环境、市场环境，从管理中要红利，转向强运营、重品质管理的商业模式，答好地产行业自我革新这道重要的时代命题。

　　问：在新格局下，作为深耕行业18年的投资机构，五牛控股将如何把握房地产业良性循环的机遇，在哪些领域重点发力？在地产业务策略上有哪些判断和调整，以适应行业新变化？

　　作为行业重要参与者，房地产投资领域也迎来转型升级的新课题。五牛控股积极呼应社会当下新需求，着力破解行业新矛盾，投身真正符合美好生活价值的领域。

　　在民生住宅上，五牛控股认识到双碳目标将为经济社会带来巨大的结构性调整，发展节能环保的绿色低碳科技建筑对我国“双碳”战略起到重要作用。因此从“碳达峰”、“碳中和”政策出发，积极引领绿色科技地产发展，助力房企提供与时代发展相匹配的居住环境，通过将地产存量开发与新兴产业发展相结合，将绿色住宅科技与建筑低碳转型相结合，充分贯彻绿色发展理念。

　　与此同时，以调整完善城市内部结构和功能、盘活和优化存量为主要特征的城市更新，日益成为挖掘结构性潜能的重要载体，和解决中国城镇化区域发展不均衡乃至“共同富裕”的重要抓手。

　　五牛控股积极联合政府及政府主导下的城市更新实施主体，响应国家对城市更新要避免“大拆大建”的最新政策要求，探索设立城市更新专项基金，合理引导社会资本参与，解决城市更新资金配套问题，打造城市更新可持续模式，助力城市更新迈上新台阶。

　　在商业地产领域，五牛控股积极布局富有成长性的产业园区、物流地产、文旅地产等优质项目，加强细分行业布局，寻求物流、仓储、冷链类优质资产，和全面契合产业成长的第四代复合型科技园区的投资机会。近年来，五牛控股发起并购或投资了宁波北仑仓储物流并购项目、上海浦东新区仓储物流项目、上海奉贤适达工业园项目、上海圆超工业物流园项目等，并先后入围RICSAwards“年度最佳交易”。

　　当前，房地产行业正处于调整转型期，不动产投资也在进行新的调整和升级。五牛控股积极抓住行业转型调整机遇，致力成为行业价值的发现者和挖掘者。首先，调整和提升项目甄选和风控模式，从偏债型投资转向主动赋能，深度参与的股权投资。其次，加强细分行业布局，利用五牛控股在一级市场股权投资的能力和资源，为资产投资助力。最后，加强投资区位选择的精准化和经营的特色化，通过大消费场景和医疗康养项目的提前布局，为中国实现共同富裕和美好生活贡献力量。

　　问：当前，如何促进房地产企业变革与发展，将成为房地产企业实现高质量发展的关键所在。您认为房企未来要实现长远稳健发展，需要培育哪些方面的核心竞争力，有哪些创新模式？

　　现如今，地产行业“躺赢”的时代已经结束，参与者实力迅速分化——不仅体现在企业规模上，更体现产品品质、财务质量、品牌地位等诸多方面。面对行业新形势，房企应结合自身定位优势，打造特色的经营风格，树立完善的风险管理体系，改变过去增量开发的老路子，实现从“开发型企业”向“资管型企业”转变，走出一条属于自己的高质量发展之路。

　　具体而言，首先是品牌层面，品牌是企业竞争力的综合体现，成为受人尊敬和行业认可的优秀品牌，是每个企业的发展目标。新格局下，房企应升级品牌战略，提升品牌价值，加强品牌竞争力，发挥品牌整合效能，并最终反哺企业发展，为赢得激烈市场竞争中的差异化发展提供保障。

　　产品层面上，前段时间，多个重点城市土拍规则增加“竞品质”内容，受到行业热切关注。竞品质时代，房地产行业将回归产品属性，物业行业会更加关注服务质量，房企应坚守“产品主义”，让产品与服务品质将成为企业在未来竞争中取胜的关键砝码。

　　经营层面上，城市更新、租赁住房、轻资产发展、能快速形成REITS资产的商业模式将成为新的发展热点。在行业从粗放式发展向精细化管理迈进中，房企应聚焦强运营模式，对现金流、利润等各项财务指标实现精准把控，通过优化组织架构、提升销售和融资现金流效率等方式，加强专业化经营能力。

　　问：作为陪伴行业成长转型，赋能行业发展的金融机构，五牛控股将如何发挥价值，更好以金融服务助力新型城镇化建设，实现行业的转型升级、稳定健康、高质发展？

　　目前阶段，我国城镇化发展开始由增量扩张为主转入增量存量并重的新阶段，城市建设已不再追求盲目扩张，更加追求精细化发展与质量提升，强调环境保护、经济发展和社会治理的协调发展，并逐步形成以城市群都市圈为核心，大中小城市协调发展的格局。

　　作为专业资产管理机构，五牛控股在粤港澳大湾区、长三角等核心区域，与各类优秀政企方展开深入合作，通过不断优化城市空间结构和土地资源利用，改善城市人居环境和城市形象，提升城市功能及核心竞争力，充分发挥运营管理专长，积极整合多方资源，联动城市圈高质量发展。

　　一直以来，五牛控股紧跟国家脚步，始终坚持融入国家战略全局，以“让美好生活更美好”的企业使命，践行高质量发展，积极履行企业社会责任，不断拓展上下游产业布局，争做产业链“链长”，广泛参与城市改造、长租公寓、乡村振兴、绿色发展等领域。