麦田房产：多城放松限购，2022年楼市会好吗？

　　进入2022年，房地产调控政策，开始松动了。

　　根据不完全统计，截止到4月初，全国有近70个城市放松了房地产调控政策，其中不乏郑州、哈尔滨、福州等省会城市。

　　今年，政府提出了5.5%经济增长目标，结合国内外的经济大环境看，这个目标还是有一定难度的。所以在最近召开的国务院会议上明确提出：稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施。

　　怎么理解这句话？所有的政策，都要为保障经济发展服务。房地产作为国民经济的重要产业之一，也不会例外。

　　这篇文章，麦田房产试图通过今年前三个月北京楼市的一些数据，分析一下2022年第一季度市场的真实状况，并结合着政策走向，展望一下未来几个月的北京楼市。

　　01 过去的三个月，北京楼市真实表现如何？

数据来源：北京住建委

　　二手房市场，近五年第二好的年份。

　　2022年第一季度北京二手房整体保持“微热”状态，37220套的成交量，在过去五年中排名第二。

　　虽然2018年二手房市场处于消化“317新政”影响的恢复期，2020年又遇上疫情，这个第二看似有点“捡漏”，但要知道，北京二手房一季度的成交，是建立在2021年下半年全国楼市收紧，二手房成交在去年10月甚至仅有9340套的基础之上的。在调控政策没有松动的大背景下，成交量迅速恢复到3月份的1.7万套之上，足以说明北京楼市的韧性。

　　具体到今年的“小阳春”，热度上没有出现去年一样的整体行情，但是部分板块成交量依然出现了明显上涨，优质房源的去化也非常快。

　　有一个比较有意思的数据，1-3月份，客户的成交周期是不断缩短的，2月份比1月份缩短了17天，3月份又比2月份缩短了2天，说明年后购房者的观望情绪在减少。与此同时，房源的成交周期，在2月份缩短了6天之后，3月份反而又增加了4天。说明优质的房源在快速成交之后，一些不是那么“好卖”的房源，在3月份也开始“出货”。

　　新房市场，呈现“三降一升”的态势。

　　2022年1-3月，北京市商品房新增供应9405套，同比下降42%；成交13918套，同比下降29%；成交面积184.85万㎡，同比下降27%。

　　一季度，北京新房（除去共有产权房等政策性住房）成交均价为58056元/㎡，环比上季度上涨9.79%。新房价格的快速上涨，和一季度新房成交结构变化有很大关系，像学府壹号院、圆明天颂、天坛府等一批高单价房源集中网签，拉高了北京新房的整体成交价。

　　从市场情绪来看，一季度新房市场的观望情绪仍比较重，除个别热门楼盘外，大部分楼盘的去化都承受一定压力，随着二季度入市房源的增多，预计北京新房市场成交将有所回暖。

　　土拍，热度有所升温。

　　2022年北京的推地节奏明显加快，在全国重点城市中率先完成第一轮供地。一轮土拍18宗地块，17宗成交，成交总价480.2亿元。从土拍结果来看，这轮土拍回温还是比较明显的，有超过一半的地块都出现了溢价。其中，比较受关注的西南三环丰台纪家庙地块，最终以7万/平方的楼面价成交，销售指导价10.9万元/平方，西南三环指导价也迈入10万＋时代。

　　总体来说，今年“小阳春”对购房者足够友好，虽然部分板块出现了一定的价格上涨，但整体大盘是比较稳定的。

　　02 租赁住房大规模供地，开启北京楼市新时代

　　上周，还有一个比较容易让人忽略的消息。

　　北京市规自委公布了今年拟供租赁住房用地项目信息，共计87宗，约307公顷，其中，有近八成用地将用于建设保障性租赁住房。

　　在北京今年的供地计划中，把租赁住房用地和商品房用地提高到了同等地位，都是300公顷。

　　这个数字说明了什么？

　　说明“租售并举”并不是停留在纸面上的文字，北京已经从供给端开始彻彻底底落实了。

　　这次租赁住房用地的位置，可以用相当好来形容。307公顷供地中有261公顷项目位于“三城一区”等重点功能区、产业园区以及轨道交通站点周边，占比达85%。

　　像朝阳区的太阳宫、西大望路、望京北等地区，以及海淀区的明光村、东升镇等地，都将供应租赁住房，真正考虑了“职住平衡”。

　　十四五期间，北京计划筹建40万套保障性租赁住房，其中今年计划筹集建设15万套，竣工8万套，而去年一年北京的各类新房成交仅9万余套。

　　这么大量的保障性租赁住房用地供应，保证了保障性租赁住房的申请门槛不会太高。根据政府文件，保障性租赁住房申请不限定户籍，也将向非京籍家庭开放：

　　保障性租赁住房主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人等群体住房困难问题，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。

　　随着保障性租赁住房的大量入市，必将会影响北京楼市。

　　大量的小户型、低租金的保障性租赁住房供给，可以平抑租金过快上涨，极大降低无房一族的居住成本。

　　北京楼市，将真正进入“租售并举”的新时代：房住不炒，买得起的买，买不起的可以租，让青年人留在北京的成本变低。

　　通过这样的举措，既能改善北京住房的供应结构，实现住有所居，又能让更多的新青年、新市民留在北京，为北京的长久发展提供活力。

　　这些措施反过来也一步一步让北京楼市的基本面更加扎实，这也是在全国各大城市相继出台宽松政策，北京继续维持调控的底气。